Fréjus, Saint-Raphaël : faut-il acheter maintenant ou attendre la baisse des taux ?
Par BERSAN Immobilier — Analyse marché | Mai 2026
Le printemps 2026 ressemble à un carrefour. D'un côté, les taux de crédit immobilier repartent légèrement à la hausse après des mois d'accalmie. De l'autre, le marché immobilier de Fréjus et de Saint-Raphaël résiste avec une vigueur que beaucoup n'attendaient plus. Résultat : des acheteurs qui tergiversent, des vendeurs qui s'interrogent, et une fenêtre d'opportunité que les experts locaux voient se refermer doucement.
Décryptage.
Le contexte national : une parenthèse dorée qui se referme
Entre 2024 et début 2025, la Banque Centrale Européenne a abaissé ses taux directeurs à huit reprises. Cette séquence inédite avait ramené le coût du crédit à des niveaux très accessibles, relançant les projets gelés depuis la crise de 2022-2023. Puis, à l'automne 2025, la BCE a marqué une pause — son taux de dépôt stabilisé à 2 % — avant que des tensions géopolitiques persistantes et une pression sur les prix de l'énergie ne viennent redistribuer les cartes.
En mai 2026, les chiffres sont sans ambiguïté : le taux moyen s'établit à 3,27 % sur 15 ans et 3,42 % sur 20 ans, avec une OAT 10 ans qui flirte avec les 3,70 à 3,80 %. Une légère remontée, certes, mais qui grignote la capacité d'emprunt des ménages et rend le facteur temps particulièrement stratégique.
La leçon est simple : attendre une nouvelle baisse franche relève aujourd'hui du pari. Les experts de CAFPI et Pretto s'accordent sur ce point — pour un dossier solide, sécuriser son financement maintenant est plus rationnel qu'espérer un décrochage incertain.
Le marché local : Fréjus et Saint-Raphaël résistent mieux que la moyenne
Si les transactions reculent de 3 % au niveau national au premier trimestre 2026, la situation sur le littoral varois raconte une histoire différente.
Saint-Raphaël : la valeur sure du Var
À Saint-Raphaël, le prix moyen au mètre carré atteint 6 284 € en 2025 — soit une progression de plus de 40 % en sept ans (4 427 €/m² en 2018). La hausse ralentit, mais elle tient. Pour les maisons, les valeurs tournent désormais autour de 6 000 €/m², soutenues par une demande de résidences secondaires et de biens de prestige qui ne faiblit pas, notamment en provenance d'acquéreurs nordiques et parisiens.
Ce qui frappe, à Valescure, à Boulouris ou sur le front de mer, c'est la constance de l'appétit. Les acheteurs viennent chercher ici ce que la Côte d'Azur promet depuis toujours : une qualité de vie méditerranéenne, à mi-chemin entre Cannes et Saint-Tropez, à 45 minutes de l'aéroport de Nice. Ce triptyque géographique agit comme un bouclier naturel contre les corrections de marché.
Fréjus : la cité romaine joue sa carte prix
Fréjus présente un profil complémentaire et, à bien des égards, plus accessible. Avec un prix moyen autour de 4 197 €/m² pour les appartements et 5 024 €/m² pour les maisons, la ville reste significativement moins chère que sa voisine Saint-Raphaël tout en partageant les mêmes atouts : plages, patrimoine, dynamisme économique.
Selon l'Observatoire PAP, après un léger recul de 2,5 % sur un an, une hausse de 2 à 4 % est anticipée d'ici la fin 2026, portée par l'intérêt constant pour le littoral varois. Le marché fréjusien est structurellement en tension : les acheteurs y sont 8 % plus nombreux que les biens à vendre. Un déséquilibre qui, en langage immobilier, signifie une chose très concrète — les vendeurs correctement positionnés trouvent preneurs.
Les quartiers de Tour de Mare — où BERSAN Immobilier est implanté — et de Saint-Aygulf concentrent une demande particulièrement soutenue pour les maisons familiales avec jardins et piscines.
Le piège de l'attentisme : ce que les chiffres disent vraiment
Reprenons le raisonnement de l'acheteur qui temporise. Il espère : une baisse des taux, une correction des prix, un alignement favorable des planètes. Ce scénario est-il réaliste sur le secteur Fréjus–Saint-Raphaël ?
Probablement pas. Et voici pourquoi.
Premièrement, la désinflation de l'offre est structurelle. Depuis 2008, la construction neuve reste insuffisante pour absorber la demande, tant en France qu'à l'échelle européenne. Sur ce littoral, le foncier disponible se raréfie d'année en année : contraintes environnementales, topographie de l'Estérel, règles PLU strictes. On ne construit pas une villa Boulouris comme on fabrique un appartement en périphérie de métropole.
Deuxièmement, la demande sur ce segment ne suit pas les cycles nationaux. Les acquéreurs de résidences secondaires ou de pied-à-terre méditerranéens sont moins sensibles au coût du crédit — souvent propriétaires d'un premier bien, ils arbitrent un patrimoine plus qu'ils ne s'endettent.
Troisièmement, la fenêtre de taux actuelle, bien qu'imparfaite, reste historiquement raisonnable. À 3,42 % sur 20 ans, emprunter aujourd'hui reste très en deçà du taux d'usure fixé à 5,19 % par la Banque de France pour le deuxième trimestre 2026. La marge est confortable, le marché du crédit reste actif.
L'analyse BERSAN Immobilier : ce que nous voyons sur le terrain
Depuis nos agences de Fréjus Tour de Mare et de Saint-Raphaël Valescure, le tableau de bord du printemps 2026 est lisible.
Les délais de vente sur les biens correctement estimés se maintiennent sous les 90 jours. Les visites repartent, portées par des acquéreurs qui, après mois d'attentisme, reprennent leur recherche avec une conviction nouvelle : les prix ne vont pas baisser ici, et les taux ne vont pas non plus redevenir ceux de 2020.
Le profil dominant de l'acheteur a évolué. On voit de plus en plus de familles en provenance de grandes métropoles (Île-de-France, Lyon, Bordeaux) qui arbitrent définitivement en faveur du Sud, télétravail aidant. On voit aussi des investisseurs qui regardent le locatif saisonnier avec intérêt — les loyers à Saint-Raphaël ont progressé de 17 à 20 €/m² par mois sur la décennie, et la tension locative estivale reste structurellement forte sur tout le littoral varois.
Ce que les chiffres ne disent pas, mais que l'expérience terrain confirme : un bien bien estimé, bien présenté, en secteur Agay, Boulouris ou Valescure, part vite. Le problème n'est pas la demande. Le problème, c'est souvent l'écart entre les attentes du vendeur et la réalité du marché au printemps 2026.
Conseils concrets
Pour les acheteurs : Ne misez pas sur une baisse des prix locaux à court terme. En revanche, négociez finement : les marges existent sur certains biens mis en vente depuis plus de 90 jours. Sécurisez votre financement maintenant, avant toute remontée supplémentaire des taux. Et faites confiance à votre conseiller local pour distinguer les biens surestimés de ceux qui reflètent réellement le marché.
Pour les vendeurs : Le marché est actif, mais il est exigeant. Un prix 5 à 10 % au-dessus des valeurs constatées ralentit considérablement la vente et détourne les acquéreurs sérieux vers d'autres biens. Une estimation précise, réalisée par un professionnel qui connaît quartier par quartier les données de transactions, est aujourd'hui la première décision stratégique à prendre.
Pour les investisseurs : Fréjus et Saint-Raphaël offrent un couple rendement/valorisation intéressant, en particulier sur les petites surfaces bien situées et les biens à fort potentiel locatif saisonnier. La rentabilité brute oscille entre 3,5 % et 5,5 % selon les secteurs. Agay et Boulouris, avec leur accès direct au parc de l'Estérel et leurs plages préservées, restent des valeurs très défensives pour un patrimoine de long terme.
En conclusion : la Côte d'Azur n'attend pas
Les marchés immobiliers qui résistent en période de turbulences ne le font pas par hasard. Ils le font parce qu'ils reposent sur des fondamentaux que les courbes de taux ne peuvent pas effacer : un cadre de vie exceptionnel, une rareté foncière réelle, une attractivité internationale durable.
Le secteur Fréjus–Saint-Raphaël coche toutes ces cases. Et dans ce contexte de mai 2026, attendre que toutes les conditions soient parfaites avant d'agir, c'est souvent le meilleur moyen de manquer le moment.
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